What are the main changes in the new Real Estate Credit Law, better known as the Mortgage Law?

The nueva ley hipotecaria, definitively approved by the Congress of Deputies last February, entró en vigor este domingo 16 of June, three months after its publication in the Official State Gazette (BOE).

La nueva Ley tiene por objeto dar mayor protección a los consumidores.

 

Primer paso: La publicidad

La ley establece, para empezar, que la publicidad debe indicar, entre otros puntos, el tipo de interés, el importe total del préstamo, los gastos incluidos, los pagos a plazos y la obligatoriedad de contratar un seguro o no.

Segundo paso: La solvencia del cliente

El banco solo podrá conceder el crédito si la evaluación de la solvencia indica que es probable que el cliente pague. Después de esto, el banco puede denegar la hipoteca, si lo hace, tendrá que informar por escrito y sin demora al consumidor y a su avalista, y motivar el porqué.

Antes de firmar, ¿qué documentación debo tener?

Diez días naturales antes de la firma del contrato se debe tener:

– Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), en la que estará la información sobre el cliente y las características del préstamo.

– Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) en la que se informe al consumidor de varios conceptos como la existencia de cláusulas y los índices oficiales de referencia usados para fijar el tipo de interés aplicable.

– Si el préstamo es a interés variable, la entidad financiera debe aportar un documento específico en el que haga una simulación de cómo quedarían las cuotas a pagar en diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés.

– Se deben tener desglosados, la totalidad de los gastos asociados a la firma del contrato. Y si el banco exige al prestatario un seguro para cubrir impagos o un seguro de hogar, tiene que entregarle por escrito las condiciones que pide.

– La ley exige también que se advierta al consumidor que debe recibir de forma obligatoria asesoramiento personalizado y gratuito del notario que elija.

¿Cuál es el papel del notario ahora?

Aclarar todas las dudas que el consumidor tenga antes de firmar el contrato hipotecario. Lo hará en una primera visita, gratuita para el cliente, en la que debe ser informado de las cláusulas del préstamo de forma exhaustiva.

Esta primera visita debe efectuarse como tarde el día anterior al de la autorización de la escritura pública del contrato de préstamo. Si el notario considera que está todo correcto se fija una segunda cita.

¿Esto significa que tengo que ir una segunda vez al notario?

Yes, así lo exige la nueva ley.

¿Me puede obligar el banco a contratar un seguro?

la ley permite que el banco pueda exigir un seguro de pago y un seguro de daños sobre el inmueble hipotecado. Nevertheless, no puede imponerlo. El cliente debe elegir el que quiera siempre y cuando cumpla con las exigencias que establece la entidad.

¿Quién paga ahora los gastos de la hipoteca?

El consumidor solo paga los gastos de tasación, el banco afronta el resto.

Adiós a las clausulas suelo

La Ley Prohíbe las cláusulas suelo, de esta manera en las operaciones con tipo de interés variable no se podrá fijar un límite a la baja del tipo de interés.

¿Podrán seguir cobrando los bancos una comisión de apertura?

Yes, la nueva norma no prohíbe el cobro de esta comisión, pero si establece que esa tasa se devengará una sola vez y englobará la totalidad de los gastos de estudio, tramitación y concesión del préstamo u otros similares.

Subrogación y Novación

Con la nueva regulación el cliente podrá subrogar sin costes y libremente su hipoteca. Entre las dos entidades en las que se haga el cambio se establecerá un mecanismo de compensación basado en los intereses cobrados y los pendientes de cobro vinculados al coste de formalización de la hipoteca.

En el caso de la novación si el hipotecado no está conforme con las condiciones que firmó en su hipoteca podrá cambiarlas sin que la entidad le cobre ninguna comisión por la novación.

Comisiones de amortización

Bajan a la mitad las comisiones de amortización anticipada para hipotecas de tipo fijo (2% durante los primeros 10 años y 1,5% después), mientras que el cliente deberá elegir el tipo de amortización a 3 The 5 años cuando su hipoteca sea de tipo variable (comisiones del 0,25% o del 0,15% respectively).

¿Qué pasa si no puedo pagar?

La nueva Ley divide la vida del préstamo en dos mitades.

En caso de que se produzca el impago, se podrá instar el correspondiente procedimiento de ejecución hipotecaria:

• Si el impago se produce dentro de la primera mitad de la duración del préstamo concedido, el impago debe ser igual al 3% del capital o bien a 12 plazos mensuales.
• Si el impago si se produce durante la segunda mitad del préstamo concedido, el impago debe ser igual al 7% del capital concedo o bien 15 plazos mensuales.

En caso de impago la ley también establece que el interés de demora será, exactly, el que recoja el préstamo más tres puntos.