En las viviendas de nueva construcción no es infrecuente la aparición de defectos o deficiencias constructivas una vez las mismas son entregadas a sus propietarios.
La Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación (LOE), confiere una serie de garantías legales a dichos propietarios con el fin de que los defectos o deficiencias que puedan aparecer en las viviendas, y en el edificio donde se ubican las mismas, puedan ser reclamadas y las mismas sean subsanadas.
La LOE establece los plazos máximos en los que deben aparecer los defectos constructivos para que puedan ser reclamadas, esto es, establece unos plazos de garantía. Transcurridos dichos plazos, si aparece el defecto no se podrá reclamar, sin perjuicio de que la LOE deja a salvo las responsabilidades contractuales que regula el Código Civil respecto a la compraventa. Por ello es muy importante documentar y reclamar los defectos constructivos cuando aparecen, dejando constancia de dicha reclamación.
Los plazos de garantía legal indicados son los siguientes:
- UN AÑO respecto de los daños materiales que afecten a elementos de terminación o acabado (por ejemplo: daños en pintura, fisuras en paramentos, arañazos en carpintería, etc…).
- TRES AÑOS respecto de los daños materiales que afecten a la habitabilidad (humedades, defectos en los aislamientos acústico o térmico, etc…).
- DIEZ AÑOS respecto de los daños que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
De los defectos constructivos que afecten a terminación o acabado debe responder el constructor. Del resto de las deficiencias responderán los arquitectos superiores y los arquitectos técnicos o aparejadores de conformidad a su grado de responsabilidad en el defecto. Sin perjuicio de lo anterior, la LOE establece que el promotor responderá de los defectos constructivos solidariamente con el resto de los intervinientes en la construcción.
Sin perjuicio de la distribución de responsabilidad referida, de los daños que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio, garantizados durante DIEZ AÑOS, como hemos expuesto, responderá de igual manera el denominado “seguro decenal”, que tiene el carácter de obligatorio y que se entrega por el promotor a la finalización de la construcción, por lo que se podrá reclamar por estos conceptos a la compañía de seguros correspondiente .
Una vez que los defectos constructivos aparecen dentro de los plazos de garantía referidos, existe otro plazo legal para proceder a su reclamación. Este plazo es de dos años.
Como conclusión diremos que es muy importante dejar constancia desde su aparición de los defectos constructivos, y de igual manera proceder a su reclamación dentro de los plazos legalmente establecidos. Cualquier reclamación relativa a este tipo de defectos, debe hacerse de manera que se pueda acreditar que se ha realizado, con el fin de, en su momento, y si extrajudicialmente no se consigue la subsanación de los daños, poder proceder a interponer una reclamación judicial amparada en las garantías que legalmente se confieren a los propietarios de viviendas de nueva construcción.
En Delyser Abogados contamos con una larga y amplia experiencia en este tipo de reclamaciones de defectos constructivos en viviendas de nueva construcción, tanto en el ámbito extrajudicial como en el judicial, poniendo a disposición de nuestros clientes nuestro conocimiento y dedicación en la defensa de sus legítimos derechos e intereses en una materia tan sensible como la vivienda.
María Victoria Vázquez
Socia / Abogada.
Responsable del Departamento de Derecho Inmobiliario, Urbanístico y Administrativo
Delyser Abogados